多少の妥協は考えつつ、折り合いがつかなければ訴訟で対応する。

大家の請求に問題があるならば、賃借人として負うべき修繕費用を明確にし、過剰な請求は拒否する交渉が必要となる。
原状回復は「借りたときの状態に戻すこと」だから、本来は内装造作類を撤去して明け渡すことで足りる。経年劣化による破損・汚損の修繕も原状回復として費用請求されることがあるが、これは「修繕費用」だ。
賃料には通常の使用にともなう修繕費用なども含まれるという建前から、民法は修繕費用は大家が負担することと定めている。契約書に「賃借人は原状に復して本物件の明け渡しをしなければならない」とだけしか規定されていなければ、賃借人に修繕費用は発生しない。故意過失で破損・汚損した部分の修繕費用以外には支払いをする必要がないと対抗できる。
とくに、テナント入居のために行なわれるクロスやカーペットの全面張り替えや備え付け設備の交換は、新規テナント募集のための先行投資だから、大家が負担すべきことと理解してもらうよう説得することだ。

<< 原状回復特約の効力を争う >>

通常、事業用の賃貸借契約では本来負担しなくていい修繕費用についても賃借人が負担するという特約条項（原状回復特約）が規定されている。ただし、具体的な修繕費用の範囲やその通常損耗、経年劣化まで賃借人が負担することが明記されていることが必要である。その場合でも、明らかに社会的妥当性を逸脱する特約は公序良俗違反で無効だと対抗できる。ただし、オフィスや店舗の場合、大家も賃借人も企業・事業主なので、市場原理と経済合理性が強く支配する契約になる。通常使用による損耗・汚損をも除去する義務を賃借人に負わせる特約を有効だとした裁判例もあるので、特約の効力自体を争えるのは限られた場合になると思われる。
特約で修繕費を負う場合でも、適正な範囲の原状回復に限定させるよう、交渉すべきだ。
契約書で原状回復の工事区分が明確にされている場合もある。大家に必ず原状回復工事の詳細見積りを提出させ、この区分を超える請求がないか確認する。
なお、修繕が必要か否か、工事内容が適切か否かを把握するためにも、明け渡しには必ず担当者を立ち会わせる。できれば自前の工事業者も同席させ、業者の意見も聞いたうえで修繕箇所を確認する作業が重要だ。

<< 訴訟は最終的な手段 >>

原状回復作業を行なう場合、大家が指定業者に発注して費用を賃借人に請求することが多い。であるにしても、自前の業者にも工事見積りを出させ、適正金額への減額交渉をすべきだ。そのためには、業者に多少の監督料（コンサルタント料）を支払ってでも、大家の指定業者と交渉させるのも有用な方法だ。
問題は、それでもなお大家が聞き入れず、明らかに不当な請求（敷金からの差引相殺）をされた場合。訴訟で争えば敷金返還請求の現状から賃借人の言い分が認められる見込みは高い。しかし、訴訟費用の発生や解決までの期間を考えれば訴訟はあくまでも最終的な手段だ。
自前の工事業者や弁護士を介して、多少の妥協は考えつつ、どうしても折り合いがつかなければ訴訟決着の決意であることを示して交渉させることだ。

月刊誌「経営者会報」臨時増刊号より
２００８年８月末現在の法令等に基づいています。