空室率を減らし、家賃滞納者を出さない工夫をする。

アパマン経営が成功するかどうかは、投資利回りがどれだけ確保できるのかがポイントとなる。あたり前のことだが、お金が残らなくなる要因は、収入が確保できないことと、支出が多すぎることの二つに尽きる。
収入が確保できない最大の原因は、空室率の高さである。
駅近で立地がよい場合や、大学や大きな工場が近くにあるといった場合は、とくに努力しなくても空室率は低くなり、またある程度、入居者層を思い描けるが、駅から遠い郊外などでは、他の物件と差別化を図る何らかの工夫をしないと、なかなか部屋が埋まらないのが現実だ。
差別化を図るには、たとえばペットと同居できる物件が考えられる。オートバイのハーレーダビッドソンの愛好者のためのプールバー（車庫）付きの物件など、同じ趣味嗜好の人をターゲットにした造りのものなども成功しているようである。
次に大事なことは、家賃の滞納者を出さないということ。
家賃の滞納を防ぐコツとしては、まず入居の段階でのチェックが挙げられる。この段階では、入居希望者から給与の源泉徴収票などの収入を証明できるものを提出してもらう、親、兄弟などの身内に保証人になってもらうといったことを徹底しなければならない。
それでも滞納者が出てしまった場合は、早め早めの催促に尽きる。期日までに家賃が入金されなければ、数日以内に連絡を入れる。それでも入金してこなければ「滞納家賃を支払わないときには、法的手続きに入る」旨の内容証明郵便を送るといった、毅然とした対応も必要になってくる。
「そこまでしなくても」と思うかしれないが、滞納額が多くなればなるほど、入金は難しくなる。一年以上溜まってしまった家賃は、まず回収することができないのが実情である。家賃を長期間滞納されるくらいなら、早い時期に滞納分の家賃を免除してでも出て行ってもらったほうが、経営的には得策といえる。

<< 月々の支出に余裕をもたせる >>

続いて、支出についてだが、アパマン経営のリスクを少なくする一番の手だては、できる限り自己資金で建築するということに尽きる。
建築資金のほとんどを借入金でまかなっているような場合だと、入居状況や金利の動向によっては、家賃収入だけでは借入金の返済ができなくなってしまうこともあり得る。このような場合は、最悪、物件を売却して、借入金を弁済しなければならない。
もちろん、実際に売却して借金を返したら、手元にほとんどお金が残らないということもある。とくに立地条件のわるい場所でアパマン経営を行なうのであれば、建築費の３割以上の自己資金がないと危険である。
アパート・マンションの建築は、あくまで「アパマン経営」という事業を行なうためのもの。当然、事業に見合った借入額を限度とすべきであり、銀行から無理なく借りられる金額を借入の限度と考える必要がある。
また、返済資金がショートするリスクを減らすためには、できるだけ長い期間での借入にしたほうがよい。収支になるべく余裕をもたせるような計画を組み、お金が貯まれば借入金の割増返済をしていくのがよいだろう。

月刊誌「経営者会報」臨時増刊号より
２００８年８月末現在の法令等に基づいています。