借金の代わりに土地などで返済する方法は、抵当権を実行するよりは効率がよいといえます。

●代物弁済とは
債務者が、債権者の承諾を得れば、本来の給付に代えて、他のものを給付することで債務を消滅させることができます。これが「代物弁済」です。たとえば、借金を返す代わりに土地や物を提供すれば、その価値に応じて借金が返済されたことになります。
そして、借金を返済するための金銭はないが、代わりに土地などの財産がある場合には、「代物弁済の予約」という方法が利用されることがあります。
「仮登記担保」は、債務者が債務の返済を怠った場合には、債務の代わりに不動産の所有権を移転することを契約（代物弁済の予約）して、所有権移転の仮登記をしておくものです。
そして、債務が返済されない場合、債権者は、仮登記を本登記にすることで不動産の所有権を取得することができます。
かりに、これが仮登記担保ではなく、土地に抵当権を設定して実行するような場合であれば、不動産の差押えからはじまり、競売、配当と、長いプロセスを経なくてはなりません。しかし、仮登記担保の場合は、より簡易な手続きで債権の回収ができることになります。


●代物弁済の予約と暴利行為
仮登記担保は、金銭債権が弁済されない場合に、債権者が不動産を取得するというものです。したがって、債務者の借金が代物弁済される不動産の価格より少ないと、債権者が差額分の利益を得る一方、債務者は損をしてしまうことになります。
このような債権者の暴利行為を防ぐため、仮登記担保法は、不動産の価額が債務の額を超える場合には、債権者はその超過部分を清算して、債務者に返還する必要があると規定しています。

法律事務所オーセンス
２０１０年５月末現在の法令等に基づいています。