「権利証」というのはいわば俗称で、本来は、不動産に関する登記が完了したことを証明する「登記済証」のこと。この書面を持っている人が、その不動産の権利を有する人であると推測されることから権利証という言い方がなされている。
ただし、平成１７年３月７日から施行された改正不動産登記法により権利証制度は廃止されることとなった。とはいえ、現存する権利証が無効になるわけではないので、重要書類として保管に注意を要するのは当然である。

権利証制度はなぜ廃止されたか
従来、登記手続きをするためには、登記所に（１）登記申請書、（２）登記原因証書、（３）権利証、（４）登記義務者の印鑑証明書、（５）登記権利者の住民票（６）司法書士への委任状を提出することが必要であった。しかし、種々の手続きがオンライン化する中で、法務省も登記手続きをインターネットで可能にするオンライン化を実施することになった。
ただし、全ての登記所を一挙にオンライン化できるわけではないので、法務省はオンライン申請ができる登記所を順次指定することにし、指定を受けた登記所をオンライン庁、指定を受けていない登記所をオンライン未指定庁と呼んでいる。
オンライン化に伴い、書面という形で存在する権利証制度を廃止し、これに代えて「登記識別情報」というパスワード方式を採用した。

権利証にかわる登記識別情報
登記識別情報とは、英数字１２桁から成る一種の暗証番号である。登記識別情報は、申請人ごとに、また、申請物件ごとに通知される。たとえば、２つの不動産に対し、相続人２名が共有登記申請をすると各不動産ごとに各相続人別に登記識別情報が通知される。結局通知される登記識別情報の数は４つということになる。

権利証の意義
前記の通り、すべての登記所が一挙にオンライン化されるわけでないし、たとえ登記所がオンライン化されたとしてもすべての不動産にすぐに登記識別情報が付与されるわけではない。
したがって、オンライン未指定庁に登記申請する場合には、権利証が必要であり、登記後には権利証が交付される。また、オンライン庁に登記申請した場合でも、その物件に登記識別情報が付与されていない間は、現状どおり、登記申請には権利証が必要であり、登記後には権利証が交付される。したがって、権利証制度が廃止されたからといっても、権利証は登記実務上、しばらくはその意義を失わないのであるから、従前どおり大切に保管しておく必要がある。
権利証は、株券や手形、小切手などの有価証券とは異なり、流通を予定するものではないが、偽造されて不正利用されたり、紛失しても再発行されないので、保管にはとくに注意を要する。

権利証をなくしたときの対処方法
権利証がなくなったからといって、登記ができなくなるわけでない。このような場合、従前は、保証書という制度を利用していた。登記義務者と面識のある成人で、自分も不動産登記をしている人が登記義務者を本人と間違いない旨を保証した書面（保証書）２通を権利証に代えて提出できた。この場合、登記所から登記義務者には保証書によって登記申請がなされることを知らせ、登記義務者の確認をとっていたが、登記所からの通知が普通郵便でなされていたため、他人が本人になり代わって受け取る危険があった。
そこで、改正不動産登記法では、保証書制度に代えて、登記申請がなされたことを本人限定郵便で通知するもので、この郵便は家族でも受け取ることができない。受領の際は、配達人に対し、運転免許証、パスポートなど写真と氏名、住所、生年月日の記載があるものを提示する必要がある。
事前通知制度のほかに、登記申請の代理をしている有資格者（多くは司法書士）が、本人確認情報を登記官に知らせる制度も併用された。
上記の通り、権利証がなくても登記申請はできるが、権利証に対する世間の信頼は厚いので手元を離れると何かと悪用される危険がある。銀行の貸金庫等でしっかり保管するにこしたことはない。

著者
當山　泰雄（弁護士）
２０１０年１月末現在の法令等に基づいています。