不動産登記簿には、不動産の所在地や大きさなどの物理的現況と、担保設定状況などの権利関係が記載されている。そして、これを公示することによって、不動産取引をする人の権利が保全できるのである。
不動産登記簿から読み取れるものをみていこう。

不動産登記簿は大きく２つに分かれる
不動産登記簿は、一定の基準でいつくかに分類できるが、最も基本的な分類は次の２つ。
１．表示に関する登記＝不動産に関する物理的状況を公示する登記で、登記簿の表題部に記載される。
２．権利に関する登記＝不動産に関する所有権、抵当権等の権利関係を公示する登記で、登記簿の甲区、乙区に記載される。

登記簿の表題部に表示されるものは
表題部に記載されるものは、具体的には次のような事項である。
１．建物の場合
・所在＝建物が建っている場所（例＝中央区中央一丁目１番地）
・家屋番号＝建物自体の番号
・種類＝その建物の使用目的とするもの（例＝居宅）
・構造＝建物の構造（例＝木造スレート葺２階建）
・床面積＝建物の広さ（例＝１階　４０．３０㎡、２階　３０．４０㎡）
２．土地の場合
・所在＝その土地のある場所（例＝新宿区新宿一丁目）
・地番＝その土地自体の番号（例＝７番５）
・地目＝その土地の使用目的（例＝宅地）
・地積＝その土地の広さ（例＝７５．２０㎡）

建物が新築されたら所有権保存登記を
建物が新築された場合は、まず表題登記を行ない、次に所有権の保存登記を行なう。これによって、その建物の所有権を確保できるわけである。

所有権移転登記で不動産売買の動きが見える
不動産が売買されると、所有権の移転登記が行なわれる。これによって、その不動産が、いつ、誰から誰に、売買されたかが明らかとなり、現時点での所有者もわかる。
これに関連して、甲区では、次の点に注意する。
１．仮差押えされていないか……されていれば債務不履行があるものと考えられ注意。
２．差押えされていないか……されているような場合は取引は避けるべき。
３．所有権移転の仮登記がされていないか……所有者が変わる危険性があり、抹消してから取引すべき。

不動産に設定された担保もわかる
債権担保のために、不動産に抵当権や根抵当権が設定されたときは、通常、抵当権ないし根抵当権設定登記がなされるので、その不動産の権利関係も、不動産登記簿を見ればわかる。
抵当権設定登記には、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者等が記載され、根抵当権設定登記には、極度額、債権の範囲、債務者、根抵当権者等が記載されている。
これらは、乙区でチェックすることになるが、先順位の担保権が抹消されず、複数の債権者による担保設定が多数あるようなケースは注意を要する。
また、債務がすべて弁済された場合には、抵当権ないし根抵当権の抹消登記がなされることになる。

不動産の賃貸借関係もわかる
不動産を賃貸借した場合には、賃借権設定登記が行なわれることがある。借賃、支払期、存続期間、権利者、義務者等が記載されるので、その不動産を、誰が誰から、いくらで、いつからいつまでの契約で賃借しているのかがわかる。
この関連でいえば、債務の返済が滞ったときの債権回収の一方法として、賃借権設定の仮登記がなされるケースがあるが、これは、賃借権設定登記と多少性質が異なる。

著者
古山　隆（司法書士）
２０１０年１月末現在の法令等に基づいています。