原状に回復するというのは、賃借人が設置したものを取り除くことである。特約がある場合とそうでない場合によって、次のようになる。

特約のない場合
原状に回復するとは、賃借人が設置したものを取り除くことなので、古くなったものを交換するなどの義務を負うものではない。
不注意によって窓ガラスを破損した場合や壁に穴をあけた場合の修理代は、賃借人の負担なので、敷金から差し引かれる。
しかし、タバコのヤニで壁紙が汚れた場合の張り替え費用や、結露によって生じたカビで汚れた壁紙の張り替え費用は、原則として敷金から控除されない。
ただし、タバコのヤニであっても、クリーニングで済む程度のものはこれに該当するが、張り替えが必要な程度に汚損しているときは賃借人の負担が妥当とされる。また、結露によるカビも家主への連絡もなく放置したことにより拡大したものについては、賃借人の負担となる。
なお、原状回復義務とは別に、賃借人は「善良なる管理者の注意義務」に基づき保全し使用するという「善管注意義務」を負っている。したがって、カーペットにタバコの焦げ跡をつけたような場合は、この善管注意義務違反として損害賠償義務を負うことになり、敷金から差し引かれても文句は言えないわけである。

特約のある場合
故意過失に基づく破損であれば費用負担の必要が出てくるが、それ以外については特約の効力による。
修繕費用を賃借人の負担とする特約は、大修繕については無効で、費用の比較的軽微な小修繕の範囲のみ有効である。
たとえば、クロス・ジュータンの全部取り替えは多額の費用を要するので大修繕と考えられるが、具体的事情に応じてケースバイケースで判断することになる。

原状回復義務と造作買取請求
入居の際、家主の同意を得て、間仕切りなどの造作を行ない、賃貸借契約終了時の退去に当たってもそれがまた使用できるような状態の場合がある。
こうしたケースでは、次の２つの要件を満たしている場合は、その造作部分について借地借家法に基づき家主に造作買取請求をすることができる。
１．建物に付加されているものであるが、建物の構成部分とならずに、賃借人の所有であること。
２．付加されることにより建物の客観的な使用価値を増加させるものであること。
もっとも、この請求権が認められないときは、賃借人は原状回復義務に基づき、自己の費用で造作部分を撤去して明け渡す必要がある。

著者
當山　泰雄（弁護士）
２００７年１２月末現在の法令等に基づいています。