借地権設定契約書


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・設例は、「土地賃貸借契約書２」と同趣旨であるが、建物譲渡後、建物賃貸をする場合。

（第１条）
目的土地の表示は、賃貸目的物が明確になるよう登記簿謄本を参照するなどして、正確に記載する。

（第２条）
土地の使用目的を明確にする。
譲渡の対象となる建物については、規模・構造等を可能なかぎり明確にしておく。必要に応じて、図面等を添付する。

（第３条）
譲渡特約は、借地権設定後３０年以上経過したのち認められるので、３０年以上の期間とする。
建物譲渡による借地権消滅を確認しておくとよい。

（第４条）
賃料の額、支払方法等を明確にする。賃料を毎月末日、翌月分払いとするのは特約（民法第６１４条）。
賃料の増額請求についても、確認しておく（借地借家法第１１条）。

（第５条）
賃借権の無断譲渡・転貸は禁止されているが（民法第６１２条）、事前の書面による承諾とする点が特約。
無断増改築禁止には、特約が必要。

（第６条）
借地権設定後３０年以上経過した日に、借地上の建物を相当の対価で譲渡して借地権を消滅させる特約が認められている（借地借家法第２３条）。
設例は、期限付売買により、設定後３０年以上経過した日に譲渡の効力が生じるとするもの。
相当の対価の決定方法について明確にしておくとよい。

（第７条）
借地権設定後３０年以上経過した日に、相当の対価での建物譲渡の効力が生ずることにより、借地権は消滅する。
相当の対価の支払い、建物の引渡し、所有権移転登記手続き等について明確にしておく。

（第８条）
建物譲渡特約の順位を保全するには、仮登記をするのがよい。

（第９条）
建物譲渡後、建物の使用を継続する賃借人等の請求により、建物賃貸借が成立する（借地借家法第２３条２項）。この場合の賃料の決定方法についても定めておくべきである。

（第１０条）
借地上の建物賃借人は、借地権の期間満了により明渡さなければならない場合、１年以内の期限を許可されることがある（借地借家法第３５条）。土地賃貸人は、１年前までに期間満了を知らせれば、これを防止できる。

（第１１条）
解除事由を明確にしておく。
催告なくして、直ちに契約を解除できる点が特約（民法第５４１条）。

（第１２条）
明渡しの条件、方法および残置物の処理について明確にしておく。

（第１３条）
紛争が生じた場合、どこの裁判所で裁判を行なうかは、現実には重要な問題である。